O quê, para quem e onde?
Comecei a preparar este artigo numa altura em que havia tendas no Rossio, em Lisboa, e na Praça D. João I, no Porto. A situação poderá ser diferente quando este texto for publicado. Não pretendo discutir as tendas, a presença policial, os debates de urgência no Parlamento ou as decisões do Ministério Público. Já muitos o fizeram, com mais informação e mais interesse nesses temas do que eu.
Quero escrever sobre aquilo que considero dever ser uma preocupação geral: as perguntas que não ouço serem feitas, ou que não parecem ter o destaque necessário.
Uma das questões que tenho vindo a colocar, e que me parece continuar atual, é a tendência para tentar resolver os problemas pelas suas consequências, sem questionar suficientemente as causas estruturais. Talvez seja por isso que alguns duram e duram, tal como as pilhas do coelhinho.
O quê?
Falamos de habitação como se este fosse um problema que nasceu ontem e pudesse ser resolvido amanhã. Nem uma coisa nem outra. Ponto final.
A minha experiência pessoal ajuda a explicar porquê.
Mesmo que soubéssemos o que fazer, com que dinheiro, onde e por quem, seriam necessários, na minha avaliação, cinco a dez anos para produzir resultados significativos. E nem sequer é claro que tenhamos os profissionais necessários para executar esse trabalho. Não falo de engenheiros ou arquitetos, mas de pedreiros, canalizadores, ladrilhadores e eletricistas, entre outros, que há muito tempo temos dificuldade em encontrar.
Também seria bom não esquecer que, na minha experiência, raramente conseguimos planear e executar obras dentro dos prazos previstos.
Comecemos pelo básico: quando falamos de habitação, de que estamos a falar? Apartamentos de três quartos nas Avenidas Novas, em Lisboa, ou na Boavista, no Porto? Apartamentos de dois quartos em Vila Nova da Rainha ou no Poceirão? Prédios em Freixo de Espada à Cinta ou na Foz do Douro? Moradias em Miranda do Douro ou em Cascais?
Como se tudo isto fosse a mesma coisa.
O que faz realmente falta em cada região?
Existe hoje um diagnóstico amplamente partilhado sobre a necessidade de aumentar a oferta. A 23 de setembro de 2026, o ministro das Finanças descreveu, no Parlamento, a subida dos preços como um dos problemas mais estruturais do País. Recorrendo a dados do Banco de Portugal, referiu que, na última década, a oferta ficou significativamente abaixo da procura, uma situação que não se verificava desde os anos 70. Entre as medidas apontadas estão o aumento da meta de habitação pública, de 26 mil para 59 mil casas até 2029, os incentivos ao arrendamento e os incentivos à construção nova. (Observador, 23 de setembro)
Um dia antes, a 22 de setembro, o FMI tinha assinalado que os preços das casas em Portugal subiram 169% desde 2015, contra 55% na zona euro. Considerou a acessibilidade à habitação um desafio significativo, embora tenha avaliado como contido o risco de uma correção dos preços a curto prazo. (Observador, 22 de setembro)
Não tenho razões para contestar estes diagnósticos. Mas há uma questão prática que me parece merecer mais atenção: falamos muito de quanto construir, mas menos de que casas construir e onde.
Se uma casa for bem construída e durar um século, mas as necessidades das pessoas se alterarem a cada década, corremos o risco de criar problemas que depois serão difíceis de corrigir.
Desde que comecei a trabalhar no imobiliário, 74% das vendas que acompanhei foram de imóveis T2 e T3. É uma realidade da minha experiência, não uma amostra representativa de todo o País. Ainda assim, deixa uma pergunta: será que as tipologias que hoje dominam as vendas correspondem às necessidades de amanhã?
Como vamos saber? E de que forma serão estas questões consideradas nos projetos que estão a ser preparados?
Para quem?
Para perceber de quantas casas precisamos, não basta contar pessoas. É preciso contar agregados familiares.
O número de agregados pode aumentar mesmo quando a população não cresce. E, quando a população aumenta, a pressão sobre a habitação pode ser ainda maior.
Quando uma relação termina, uma casa pode dar lugar a duas. Isto acontece nos divórcios, mas não só: muitas pessoas vivem juntas sem oficializar a relação e, quando se separam, podem passar a precisar de duas habitações.
Também quem passa a viver sozinho pode precisar de uma habitação autónoma, quando antes bastava uma casa para várias pessoas. E vivermos mais tempo significa que há pessoas que precisam de habitação durante mais anos, muitas vezes com necessidades específicas de acessibilidade e proximidade a serviços.
Há ainda quem chega a Portugal. A população residente aumentou nos últimos anos com a chegada de cidadãos de outros países, num fenómeno que se verifica também noutras partes da Europa e que alimenta um debate público intenso. Independentemente da opinião de cada um sobre o tema, a aritmética é simples: mais pessoas a viver no mesmo território precisam de mais lugares onde viver.
Mas não basta construir mais casas. É preciso pensar em casas diferentes, para necessidades diferentes. Quem vive só não procura necessariamente a mesma tipologia de uma família de quatro pessoas. Quem envelhece pode precisar de acessibilidade, cuidados médicos e serviços próximos.
A geografia também conta.
O Barómetro das Cidades, da Fundação Francisco Manuel dos Santos, divulgado a 29 de setembro, mostra que as prioridades variam consoante o território. Nas áreas metropolitanas, a habitação destaca-se entre as preocupações. Nas cidades do interior, cerca de metade dos inquiridos aponta o emprego. O mesmo estudo mostra que as cidades do interior têm uma população mais envelhecida — um terço dos residentes tem 65 anos ou mais —, enquanto as cidades médias do litoral não metropolitano apresentam uma população mais jovem e mais escolarizada. (Observador, 30 de setembro)
Estes dados levam-me a pensar que muitos jovens continuam a olhar para os grandes centros urbanos, onde se concentra o emprego, enquanto alguns dos mais idosos poderão ponderar viver noutros locais. Não sei até que ponto estas deslocações estão efetivamente a acontecer. O barómetro indica que apenas 19% dos inquiridos admitem mudar de cidade. É um dado a acompanhar, não uma conclusão sobre o que as pessoas farão.
A pergunta mantém-se: estamos a pensar na habitação de que as pessoas precisam, ou apenas no número de casas que queremos construir?
Onde?
As cidades podem crescer em altura ou expandir-se em largura. Nenhuma das soluções é, por si só, melhor ou pior do que a outra. Tudo depende do território, das infraestruturas existentes, dos custos, da proteção ambiental e da capacidade de assegurar transportes, serviços públicos e condições de vida adequadas.
Construir casas sem pensar no que existe à sua volta é resolver apenas uma parte do problema e, potencialmente, criar outros de que, enquanto sociedade, dispensamos.
Os Censos de 2021 contabilizaram em Portugal cerca de 5,97 milhões de alojamentos familiares clássicos para 10,34 milhões de residentes. São aproximadamente 58 alojamentos por cada 100 habitantes, ou um alojamento por cada 1,73 residentes.
Uma leitura meramente aritmética poderia levar-nos a perguntar se temos, afinal, um problema de habitação. Naturalmente, a resposta não pode ser encontrada apenas nestes números. Para além da quantidade, importa saber onde estão os alojamentos, em que condições se encontram e que utilização têm ou podem vir a ter. Importa também conhecer as intenções dos seus legítimos proprietários quanto à gestão do seu património.
O mesmo raciocínio aplica-se aos imóveis do próprio Estado Português: quantos são, onde estão, que utilização lhes pode ser dada e a que custo?
Mas estas questões levantam outra, que não podemos ignorar: será que o problema está apenas na quantidade de habitação ou também na forma como o território está organizado?
Antes de responder, importa perceber o que impede que determinadas zonas do território sejam mais atrativas para viver e trabalhar. Compreender por que razão a população, o emprego e os serviços se concentram em determinados territórios, enquanto outros perdem habitantes e oportunidades.
A localização, por exemplo, não é um detalhe. Condiciona o acesso ao emprego, aos transportes, à educação, à saúde e aos restantes serviços de que precisamos. Uma casa pode existir e, ainda assim, não constituir uma solução para quem procura habitação.
Há também uma realidade que talvez tenhamos de aceitar: nem todos poderão viver nas grandes cidades, perto do emprego, da oferta cultural e dos serviços de que precisam. Nos Censos de 2021, as Áreas Metropolitanas de Lisboa e do Porto reuniam, em conjunto, cerca de 4,6 milhões de habitantes: aproximadamente 44,6% da população portuguesa, em cerca de 5,5% do território nacional.
Será assim tão absurdo considerar outras localizações, desde que existam condições para viver nelas?
Vila Nova da Rainha, o Poceirão ou outros locais semelhantes podem parecer opções pouco atraentes quando comparados com os grandes centros urbanos. Mas a avaliação muda se houver habitação adequada, emprego, transportes e serviços. A localização, por si só, não resolve nada; a falta dessas condições também não torna uma localização inevitavelmente inviável.
É aqui que a questão se torna mais concreta. Aumentar a oferta é uma meta expressa em números. Mas uma casa nunca é construída «em Portugal». É construída num sítio específico, com estradas, serviços de saúde, escolas e emprego à volta — ou sem eles.
O Barómetro das Cidades aponta ainda para uma forte dependência do automóvel: 79% dos inquiridos que trabalham ou estudam referem o carro ou a mota nas deslocações para o trabalho ou para a escola/universidade. Entre os obstáculos à utilização dos transportes públicos, destacam-se a frequência insuficiente e a fraca articulação entre diferentes meios de transporte, mais do que o preço.
Este dado também merece atenção. Não podemos esperar que as pessoas deixem de depender do automóvel se as alternativas não lhes permitirem chegar ao trabalho, à escola ou aos serviços de que precisam em tempo útil. A mobilidade não é um detalhe a resolver depois de construir as casas. É parte da própria solução habitacional.
Limitações
Como acontece com frequência perante problemas complexos e muito mediatizados, não há uma única resposta.
Não sou urbanista, demógrafo ou decisor político, nem tenho a ambição de vir a ser. Escrevo a partir do que observei nos últimos quinze anos de mercado e daquilo que leio em fontes que considero credíveis. Posso estar a interpretar mal alguns dados. Mas as perguntas parecem-me legítimas e têm consequências práticas.
Se estamos atrasados, é natural querer acelerar. Mas quem corre precisa de saber para onde vai e qual o caminho a seguir.
O quê, para quem e onde não são o destino final. São o ponto de partida. A viagem será longa e, provavelmente, turbulenta.