A oferta de habitação não se constrói de uma só forma
A construção nova é essencial, mas não esgota as respostas para o aumento da oferta habitacional. A reabilitação urbana de pequena escala pode desempenhar um papel mais relevante do que, por vezes, lhe reconhecemos.
Quando se fala em aumentar a oferta de habitação, é natural que o debate se concentre na construção nova, nos grandes empreendimentos e nos promotores de maior dimensão.
São investimentos estruturantes, capazes de colocar rapidamente um número significativo de habitações no mercado. É natural que ocupem um lugar de destaque no debate público.
Essa é, porém, apenas uma parte da realidade.
Existe outra forma de aumentar a oferta habitacional. Menos visível, menos mediática, mas, na minha opinião, insuficientemente valorizada: a reabilitação urbana de pequena escala.
Pode passar pela recuperação de um apartamento devoluto, pela reabilitação de uma moradia, pela conversão de uma antiga loja em habitação ou pela recuperação de um pequeno edifício que, pela sua dimensão, localização ou fragmentação da propriedade, dificilmente despertará o interesse de um grande promotor.
Modelos diferentes, papéis complementares
Cada modelo responde a uma lógica económica própria.
Um grande promotor necessita de escala, previsibilidade e dimensão suficientes para sustentar uma estrutura empresarial complexa. É essa organização que lhe permite desenvolver operações de grande envergadura e assumir riscos proporcionais.
Já quem investe na reabilitação de pequena escala trabalha numa realidade diferente. Procura oportunidades que, muitas vezes, passam despercebidas aos grandes operadores. Conhece melhor o mercado local, trabalha com outra estrutura de custos e consegue intervir onde dificilmente surgirá um projeto de maior dimensão.
Não vejo estas abordagens como concorrentes.
Vejo-as como complementares.
O efeito agregado das pequenas intervenções
Há um aspeto que raramente encontro refletido no debate público e que conheço por experiência própria.
Cada pequena obra mobiliza arquitetos, engenheiros, eletricistas, canalizadores, carpinteiros, serralheiros, pintores, fornecedores de materiais e muitos outros profissionais que, regra geral, pertencem ao próprio tecido económico da região.
O investimento não fica dentro da obra. Espalha-se por dezenas de pequenas empresas e profissionais locais, contribuindo para dinamizar a economia regional.
Há ainda outra perspetiva que merece reflexão.
Na realidade que conheço — sem qualquer pretensão de extrapolar para o conjunto do país — consigo identificar cerca de uma dezena de investidores que, em condições mais favoráveis, poderiam estar hoje a recuperar imóveis.
À primeira vista parecem poucos.
Contudo, se cada um concluísse apenas um projeto a cada quatro meses, no final de um ano estariam recuperados cerca de trinta imóveis.
Numa região onde muitos edifícios multifamiliares têm entre doze e dezasseis frações, este resultado aproximar-se-ia, em termos de oferta habitacional, da construção de dois novos edifícios.
Tudo isto sem consumir mais um metro quadrado de solo.
Não apresento este exemplo como demonstração estatística. Serve apenas para ilustrar uma ideia que me parece relevante: tendemos a olhar para cada intervenção isoladamente e esquecemo-nos do impacto que milhares de pequenas intervenções podem produzir quando vistas em conjunto.
O tempo também faz parte do investimento
Existe outro fator que, muitas vezes, passa despercebido.
O tempo.
Na reabilitação de pequena escala, o tempo é quase tão importante como o capital.
Cada mês de atraso representa dinheiro imobilizado, maior exposição ao risco e menor capacidade para iniciar um novo projeto.
Quando falamos em simplificação administrativa, não estamos apenas a falar de burocracia. Estamos também a falar da rapidez com que uma habitação pode regressar ao mercado.
A previsibilidade dos procedimentos pode ser tão importante como os próprios incentivos.
Reabilitar também é preservar
Durante décadas, progresso foi quase sinónimo de construir.
Hoje começamos, felizmente, a reconhecer que também existe progresso na capacidade de recuperar, reutilizar e preservar.
Reabilitar um imóvel é, em muitos aspetos, reciclar uma parte da cidade.
É prolongar a vida útil de estruturas existentes, reduzir o consumo de novos materiais, minimizar o impacto ambiental da construção e evitar que a expansão urbana continue a afastar habitação, serviços e equipamentos.
Há ainda uma dimensão menos quantificável.
Cada edifício recuperado preserva uma parte da memória daquele lugar e ajuda a evitar a descaracterização gradual das nossas cidades. É um património que dificilmente poderá ser recriado através de uma construção totalmente nova.
Políticas públicas para realidades diferentes
Esta reflexão conduz-me a uma pergunta.
Quando as políticas públicas procuram mobilizar agentes com escalas de intervenção tão diferentes, fará sentido que os instrumentos disponíveis sejam exatamente os mesmos?
Não proponho menos exigência, nem menos controlo.
Questiono apenas se o princípio da proporcionalidade não poderá ter aqui um papel mais relevante.
Um apartamento não é um empreendimento.
Uma moradia não é um bairro inteiro.
Essa diferença talvez mereça refletir-se na forma como os processos são desenhados, sem comprometer a qualidade técnica, a segurança ou o cumprimento da lei.
Ao longo das últimas décadas percebemos que uma economia saudável não assenta apenas nas grandes empresas. Assenta também em milhares de pequenas empresas que, no seu conjunto, sustentam uma parte muito significativa da atividade económica.
Tenho a convicção de que a habitação poderá beneficiar da mesma lógica.
Continuaremos a precisar de grandes projetos.
Mas também fará sentido criar condições para que quem recupera um apartamento, uma moradia ou um pequeno edifício encontre processos proporcionais à dimensão da intervenção.
Porque a oferta de habitação não se constrói de uma só forma.
Constrói-se também através da soma de muitas pequenas decisões que, vistas isoladamente, parecem modestas, mas que, no seu conjunto, podem transformar uma cidade.