Quando perder 40.000€ é uma mera rotina diária
Há coisas que, quando acontecem uma vez, não significam grande coisa. Quando começam a acontecer repetidamente, talvez valha a pena parar para olhar para elas.
Nos últimos meses, comecei a reparar na frequência com que apareciam reduções de preço nos imóveis anunciados na região. Algumas eram pequenas e perfeitamente compreensíveis. Outras chamavam mais a atenção.
A determinada altura, surgiu uma pergunta simples: estarei apenas a reparar mais nelas porque fazem parte do meu trabalho, ou existe efetivamente um padrão que valha a pena observar?
Foi por isso que decidi contar.
Durante 63 dias, entre 10 de Julho e 10 de Setembro, acompanhei as comunicações de alterações de preço num conhecido portal imobiliário, numa área que abrange Caldas da Rainha, Óbidos, Peniche, Bombarral, Cadaval e Alfeizerão, no concelho de Alcobaça.
Foram 865 comunicações.
A informação foi depois organizada e analisada. O resultado foi mais interessante do que esperava.
63 dias a olhar para um mercado regional
Convém começar por explicar o que estes números são — e o que não são.
Não se trata de um estudo científico sobre o mercado imobiliário do Oeste. Não há aqui uma amostra estatística construída para representar todos os imóveis, todos os vendedores ou todas as transações.
É uma observação de 63 dias, construída a partir de 865 comunicações num portal imobiliário, posteriormente tratadas e analisadas.
É também uma observação feita por alguém que trabalha diariamente neste mercado e que, por isso, cruza estes dados com aquilo que vê no contacto com proprietários, compradores e outros intervenientes.
Isso tem limitações. Mas permite olhar para um conjunto significativo de ocorrências concretas, em vez de discutir o mercado apenas a partir de perceções ou de alguns casos isolados.
Para quem quiser consultar a informação que esteve na base desta análise, o ficheiro com os dados recolhidos pode ser descarregado aqui:
Eis o que os dados mostram.
Em 87,3% dos dias analisados houve pelo menos uma redução de preço.
No conjunto das 865 comunicações, 19,4% correspondiam a reduções.
A redução média foi de 39.762 euros, equivalente a cerca de 8% do preço anteriormente pedido. Em média, os imóveis passaram de 494.254 para 454.491 euros. Importa lembrar que estes ajustes acontecem antes de existir um comprador identificado e, portanto, antes de qualquer eventual negociação.
A maior redução foi de 370.000 euros. A menor foi de 1.100 euros.
73,8% das reduções corresponderam a moradias e 26,2% a apartamentos.
Quanto ao estado dos imóveis, 94,6% eram usados e 5,4% eram novos.
Há ainda um dado curioso: entre as reduções registadas em imóveis novos, 88,9% correspondiam a moradias.
É um número que deve ser lido com prudência. O universo de imóveis novos com redução é pequeno e não permite tirar daqui uma conclusão estatística. Mas, juntamente com os restantes dados, ajuda a colocar uma questão.
Baixar o preço não é o problema
Baixar o preço faz parte do funcionamento normal de um mercado.
Um proprietário pode perceber que as expectativas iniciais eram demasiado elevadas. Pode surgir um imóvel concorrente. Pode alterar-se a conjuntura. Pode simplesmente chegar à conclusão de que é preferível ajustar o preço a continuar à espera.
Nada disso é particularmente estranho.
O que me chamou a atenção não foi a existência de reduções. Foi a sua frequência e a dimensão média do ajustamento.
Quase 40.000 euros de diferença entre um preço e o seguinte não são uma pequena correção.
E quando este tipo de ocorrência aparece repetidamente durante dois meses, talvez valha a pena olhar para além da explicação mais simples: "os preços estão demasiado altos".
Demasiado altos para quem?
E para comprar o quê?
E se o problema não estiver apenas no preço?
É aqui que os números começam a ficar mais interessantes.
Quase três quartos das reduções observadas correspondem a moradias.
Isso, por si só, não significa que exista excesso de moradias. Para chegar a essa conclusão seria necessário conhecer a composição de toda a oferta, o tempo de permanência dos imóveis no mercado, as transações efetivamente realizadas e muitos outros dados que não temos nesta análise.
Mas existe uma observação que, no meu trabalho diário, se tem tornado cada vez mais evidente: parece existir hoje uma procura maior por apartamentos e uma procura menor por moradias do que aquela a que estávamos habituados a assistir.
Não estou necessariamente a falar de capacidade financeira.
Uma casa nova e um apartamento novo podem ter preços semelhantes. Em determinadas localizações e com determinadas características, um apartamento pode mesmo custar mais do que uma moradia.
A questão pode ser outra: o tipo de habitação que se procura está a mudar.
Durante muitos anos, em cidades de menor dimensão, quando um jovem casal tinha possibilidade de escolher, era frequente a preferência por uma moradia, muitas vezes com jardim, sempre com garagem e, se possível, piscina.
Hoje, pelo menos naquilo que observo, essa preferência parece menos evidente.
Menos manutenção, proximidade de serviços, localização, segurança, eficiência energética ou simplesmente uma alteração no modo de vida podem estar entre as razões. Mas, neste ponto, entramos no domínio das hipóteses, não dos factos demonstrados por esta análise.
Há ainda outro elemento que merece ser considerado: a procura de não residentes.
A presença deste tipo de compradores teve, em determinados períodos e segmentos do mercado português, um peso relevante na formação dos preços. O regime dos Golden Visa é um exemplo de como uma fonte adicional de procura, associada a critérios específicos de investimento, pode ter impacto em determinados segmentos.
Não podemos transportar diretamente esse exemplo para o Oeste, nem atribuir-lhe uma relação causal com os preços desta região.
Mas existe hoje uma perceção, entre quem acompanha o mercado, de que a afluência de compradores não residentes diminuiu relativamente a alguns anos atrás. E, neste segmento, a procura concentra-se sobretudo em moradias.
Se uma parte da procura que tradicionalmente absorvia este tipo de imóvel diminuiu, fica uma questão: toda a oferta existente continua adequada à procura que permanece?
Os preços, contudo, não parecem ter recuado automaticamente na mesma proporção.
454.000 euros continuam a ser 454.000 euros
Voltemos ao número médio.
Um imóvel cujo preço pedido passa de cerca de 494.000 para 454.000 euros teve uma redução importante.
Mas 454.000 euros continuam a ser 454.000 euros.
A pergunta seguinte é inevitável: quantos compradores deste mercado procuram um imóvel nessa ordem de valores — e quantos desses imóveis correspondem ao que procuram?
Isto não significa que não existam compradores. Existem.
Também não significa que todos os imóveis anunciados por esse valor estejam sobrevalorizados. Cada imóvel tem características próprias e o preço de mercado não é determinado apenas por médias.
Significa apenas que um imóvel pode ter um valor de mercado perfeitamente defensável e, simultaneamente, não corresponder ao que uma parte significativa da procura local procura ou está disponível para comprar.
São coisas diferentes.
E quando a redução média continua a deixar o imóvel num patamar elevado, talvez o problema não esteja apenas em encontrar o preço certo.
Pode estar em perceber para quem estamos a construir, ou a manter disponível, determinada oferta.
Há mais do que uma maneira de não baixar o preço
Os números desta análise mostram apenas uma das formas de resposta da oferta: baixar o preço pedido.
Mas existem outras.
Um promotor pode decidir não iniciar uma construção.
Pode adiar o início de uma obra.
Pode construir apenas a estrutura e esperar por melhores condições ou por um comprador.
Pode terminar a construção e manter o imóvel em carteira durante mais tempo.
Pode simplesmente não colocar determinada propriedade no mercado.
Nada disso aparece nas 865 comunicações analisadas.
Por isso, estas reduções não devem ser lidas como uma fotografia completa da relação entre oferta e procura. São apenas aquilo que acontece quando o proprietário escolhe — ou aceita — responder através do preço.
E esta distinção é importante.
Porque uma oferta que não baixa de preço pode simplesmente deixar de aparecer. Ou pode nunca chegar a ser construída.
O Verão também faz parte da fotografia
Há ainda uma limitação temporal que não devemos ignorar.
Os dados foram recolhidos entre 10 de Julho e 10 de Setembro.
Tradicionalmente, o Verão é um período de maior interesse pela região. Há mais disponibilidade para visitar imóveis, mais pessoas regressam temporariamente a Portugal e o clima, a luz e a possibilidade de conhecer uma casa e a sua envolvente nas melhores condições também podem influenciar as decisões de compra.
O antigo fenómeno da chegada dos emigrantes no Verão já não tem exatamente o mesmo significado de há décadas. Mas a sazonalidade não desapareceu.
Não tenho dados suficientes para fazer uma correção sazonal desta análise.
Por isso, não vou afirmar que as reduções seriam maiores ou menores noutra altura do ano.
Mas fica uma pergunta interessante para acompanhar: o que acontece quando a procura de Verão desaparece?
Mercados diferentes, problemas diferentes
Talvez seja aqui que a discussão sobre habitação precise de alguma cautela.
Quando falamos de "o mercado imobiliário português", estamos frequentemente a juntar realidades muito diferentes.
Lisboa não é Caldas da Rainha.
Porto não é Óbidos.
Uma zona turística não é o mesmo que uma cidade onde a maioria dos compradores vive, trabalha e paga impostos.
Um mercado onde a pressão da procura é muito superior à oferta pode ter problemas diferentes de um mercado onde existe oferta, mas parte dela não encontra comprador ao preço pedido.
As respostas também não terão necessariamente de ser iguais.
Não significa que uma região tenha razão e outra esteja errada.
Significa apenas que um problema diferente pode exigir uma resposta diferente.
Uma fotografia, não uma sentença
Os 63 dias analisados não permitem explicar cada redução.
Não sabemos, a partir destes dados, porque é que cada proprietário baixou o preço, quantos destes imóveis foram posteriormente vendidos, por quanto foram vendidos ou se a redução conduziu efetivamente a uma transação.
Também não sabemos quantos imóveis ficaram fora do mercado porque os seus proprietários decidiram não baixar o preço.
Sabemos apenas aquilo que esta observação mostra.
E mostra uma coisa que merece atenção: num período tradicionalmente favorável à procura, foram frequentes as reduções de preço, muitas delas de dimensão significativa, e a maioria incidiu sobre moradias.
A minha leitura não é que as moradias deixaram de ter procura.
É que talvez estejamos a assistir a uma alteração da relação entre a oferta que existe e a procura que está disponível para a absorver.
E essa diferença pode ser mais importante do que simplesmente perguntar se os preços estão altos ou baixos.
Porque, antes de perguntar quanto custa uma casa, talvez devêssemos começar por perguntar:
Que casa é?
Onde está?
E para quem foi pensada?