Com dois salários medianos, que casa consegue comprar uma família em Lisboa, no Porto e no Oeste?

1. O rendimento de referência

Para esta análise considerámos um agregado familiar composto por dois adultos, ambos trabalhadores por conta de outrem, com um rendimento equivalente ao salário mediano líquido nacional.

Em 2025, o salário mediano líquido mensal de referência foi de 1.050 € por trabalhador, segundo dados do Inquérito ao Emprego do INE, tratados e divulgados pela EDUSTAT.

Considerando 14 pagamentos anuais, com os subsídios de férias e de Natal pagos separadamente:

• Rendimento anual por trabalhador: 1.050 € × 14 = 14.700 €;
• Rendimento anual do agregado: 29.400 €;
• Rendimento mensal equivalente, distribuído por 12 meses: 2.450 €.

A utilização da mediana, em vez da média, procura representar o ponto central da distribuição dos rendimentos, reduzindo a influência que os salários mais elevados exercem sobre uma média nacional.

Importa, contudo, assinalar que este valor é uma referência nacional. Não representa necessariamente o rendimento efetivo das famílias nas três áreas geográficas analisadas. Também não distingue os diferentes escalões etários: em 2025, a mediana líquida dos trabalhadores entre os 25 e os 34 anos foi de 1.010 €, abaixo da referência nacional utilizada neste exercício.

2. Quanto pode este agregado pagar por mês?

Para estimar a capacidade de aquisição, adotamos uma taxa de esforço de referência de 30% do rendimento mensal equivalente.

Assim:

• Rendimento mensal do agregado: 2.450 €;
• Taxa de esforço considerada: 30%;
• Prestação mensal de referência: 735 €.

Utilizámos a taxa de juro média dos novos contratos de crédito à habitação registada em setembro de 2026, de 3,07%, e um prazo de financiamento de 40 anos.

Com estes pressupostos, uma prestação mensal de 735 € corresponde a um capital financiado próximo de 203.000 €.

Este é um exercício teórico. O prazo máximo permitido pelo Banco de Portugal depende da idade dos mutuários: até 40 anos até aos 35 anos, inclusive, e 35 anos para quem tenha mais de 35 anos. O prazo de 40 anos não está, portanto, disponível para todos os agregados.

A taxa de esforço de 30% é igualmente um pressuposto de análise, não um limite de aprovação bancária. Cada instituição avalia a situação financeira dos candidatos, incluindo rendimentos, despesas regulares, outros créditos, estabilidade profissional e idade.

3. O mesmo imóvel, dois regimes de financiamento

A diferença entre o regime geral de financiamento e o regime que pode beneficiar da garantia pública para jovens é particularmente relevante na fase inicial da aquisição.

Consideremos um imóvel com o preço de 203.000 €, mantendo os pressupostos de prazo e taxa de juro utilizados nesta simulação.

• Preço de aquisição -> 203.000 €
• Financiamento considerado -> Regime geral: 90% | Regime jovem: até 100%
• Empréstimo -> Regime geral: 182.700 € | Regime jovem: 203.000 €
• Entrada inicial -> Regime geral: 20.300 € | Regime jovem: 0 €
• Prestação mensal estimada -> Regime geral: 661 € | Regime jovem; 735 €

As prestações mensais apresentadas pressupõem um prazo de crédito de 40 anos, disponível para mutuários com 35 anos ou menos. Para mutuários com mais de 35 anos, o prazo máximo, mais curto, resultaria numa prestação mensal superior. Por exemplo, um crédito de €182.700 a 35 anos, à mesma taxa de juro, teria uma prestação mensal estimada de cerca de €710.

No regime geral, o financiamento considerado é de 90% do preço de aquisição, pelo que o comprador terá de dispor de 20.300 € para a entrada, além dos restantes custos da operação.

No regime jovem, a garantia pública pode permitir um financiamento até 100% do valor da transação, desde que estejam reunidas as condições legais e o banco aprove o pedido.

A diferença não está na capacidade de pagamento mensal: o agregado continua a ter de suportar a prestação correspondente ao capital efetivamente financiado. A vantagem principal da garantia pública está na redução dos capitais próprios necessários no momento da compra.

A simulação não inclui seguros, comissões bancárias, despesas de escritura, custos de manutenção ou outros encargos associados à aquisição.

4. O que está previsto para os jovens em 2027?

A proposta do Orçamento do Estado para 2027 prevê a continuidade dos apoios dirigidos aos jovens na aquisição da primeira habitação própria e permanente, nomeadamente a garantia pública e as isenções fiscais associadas à compra.

À data de referência desta análise, 6 de novembro de 2026, a proposta tinha sido aprovada na generalidade, mas ainda não tinha concluído a votação final global.

A continuidade dos apoios é, assim, apresentada neste artigo como uma previsão sustentada na proposta governamental, e não como uma medida cuja aprovação definitiva já estivesse concluída.

A garantia pública destina-se a jovens entre os 18 e os 35 anos que cumpram os requisitos legais, incluindo os limites de rendimento, a inexistência de propriedade habitacional e o limite de valor da transação.

É importante compreender a natureza deste mecanismo: a garantia do Estado não é um subsídio nem uma comparticipação no preço da casa. Funciona como uma garantia prestada ao banco, podendo facilitar um financiamento superior ao que seria possível no regime geral. O comprador mantém, naturalmente, a responsabilidade pelo pagamento integral do empréstimo.

A aprovação do financiamento continua a depender da avaliação de solvabilidade feita pela instituição bancária.

5. O que permitem comprar 203.000 € em cada mercado?

Para comparar as três áreas geográficas, utilizamos os valores medianos por metro quadrado do Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação do INE, relativos a setembro de 2026.

Os valores são os seguintes:

• Grande Lisboa -> Habitação total: 3.452 €/m² | Apartamentos: 3.525 €/m² | Moradias: 2.942 €/m²
• Área Metropolitana do Porto -> Habitação total: 2.325 €/m² | Apartamentos: 2.473 €/m² | Moradias: 1.850 €/m²
• Oeste -> Habitação total: 2.056 €/m² | Apartamentos: 2.280 €/m² | Moradias: 1.841 €/m²

Aplicando o orçamento teórico de 203.000 € aos valores medianos de apartamentos e moradias, obtemos as seguintes áreas indicativas:

• Grande Lisboa: Apartamentos -> 57,6 m² | Moradias -> 69,0 m²
• Área Metropolitana do Porto: Apartamentos -> 82,1 m² | Moradias -> 109,7 m²
• Oeste: Apartamentos -> 89,0 m² | Moradias -> 110,3 m²

Para esta comparação geográfica, considera-se 203.000 € como preço de compra. Corresponde ao cenário de financiamento total ilustrado no programa para jovens compradores, sujeito à aprovação do credor e às regras de avaliação aplicáveis. No crédito habitação convencional, um comprador que adquira um imóvel por este valor teria normalmente de entregar uma entrada inicial.

Estes resultados permitem comparar a relação entre o orçamento considerado e os valores medianos de avaliação bancária em cada área geográfica.

Não representam, porém, uma lista de imóveis efetivamente disponíveis para compra. São áreas teóricas calculadas a partir de valores medianos, não preços de oferta nem preços garantidos de transação.

6. O Oeste: uma leitura município a município

A região Oeste apresenta diferenças internas que justificam uma análise mais detalhada.

Para esta comparação consideramos apenas os municípios para os quais o INE publicou valores medianos relativos a setembro de 2026 na respetiva categoria. A ausência de um município numa das tabelas significa apenas que não existe um valor municipal publicado para essa categoria e período; não significa que não existam imóveis avaliados ou disponíveis.

Apartamentos (203.000 €)

• Torres Vedras -> Valor mediano:  2.679 €/m² | Área teórica: 75,8 m²
• Peniche -> Valor mediano: 2.208 €/m² | Área teórica: 91,9 m²
• Caldas da Rainha -> Valor mediano: 2.164 €/m² | Área teórica: 93,8 m²
• Alcobaça -> Valor mediano: 1.989 €/m² | Área teórica: 102,1 m²

Moradias (203.000 €)

• Torres Vedras -> Valor mediano: 2.083 €/m² | Área teórica: 97,5 m²
• Lourinhã -> Valor mediano: 1.938 €/m² | Área teórica: 104,7 m²
• Óbidos -> Valor mediano: 1.970 €/m² | Área teórica: 103,0 m²
• Caldas da Rainha -> Valor mediano: 1.726 €/m² | Área teórica: 117,6 m²
• Bombarral -> Valor mediano: 1.741 €/m² | Área teórica: 116,6 m²
• Cadaval -> Valor mediano: 1.672 €/m² | Área teórica: 121,4 m²
• Alcobaça -> Valor mediano: 1.505 €/m² | Área teórica: 134,9 m²

A leitura destes valores deve ser feita com as mesmas reservas aplicadas à comparação regional. A área teórica não traduz, por si só, a tipologia, o estado de conservação, a localização concreta ou as características de cada imóvel

7. O que a experiência da Casa Gold acrescenta aos números?

A experiência da Casa Gold no acompanhamento de potenciais compradores permite identificar algumas situações que ajudam a compreender a distância entre uma simulação financeira e a concretização de uma compra.

A garantia pública não resolve uma insuficiência de rendimento

O acompanhamento de potenciais compradores tem revelado que uma parte importante espera que a garantia pública resolva uma dificuldade financeira mais profunda: a insuficiência dos rendimentos para adquirir a habitação que procura.

A garantia pode ajudar a ultrapassar a falta de capitais próprios para a entrada inicial. Não aumenta, contudo, o rendimento mensal do agregado nem a sua capacidade para suportar uma prestação mais elevada.

Quando o problema está na capacidade de pagamento, e não apenas na entrada, a garantia pública não resolve a dificuldade de base.

Uma simulação bancária não é uma aprovação

É frequente ouvir um comprador afirmar que o banco lhe disse que poderia adquirir um imóvel até determinado montante. Esta indicação é muitas vezes interpretada como uma garantia de financiamento.

Não é.

Uma simulação bancária, mesmo quando resulta de uma análise aprofundada da situação do cliente, constitui um indicador da capacidade de financiamento. Não representa um compromisso firme do banco nem equivale à aprovação de um pedido de crédito.

Para a aprovação de um financiamento com garantia hipotecária é necessária uma avaliação bancária do imóvel, realizada por um perito avaliador qualificado. Essa avaliação procura determinar o valor do imóvel segundo critérios técnicos e parâmetros definidos, mas envolve também uma apreciação profissional das suas características e da localização.

Por essa razão, o resultado não pode ser antecipado com segurança. O mesmo imóvel pode receber avaliações diferentes, nomeadamente quando existem diferenças na apreciação das características do imóvel, na seleção de comparáveis ou na leitura da localização.

Mesmo quando a avaliação permite enquadrar o montante pretendido, isso não significa que o financiamento esteja automaticamente aprovado. É um passo importante, mas a instituição tem ainda de concluir a análise de solvabilidade e tomar a decisão final.

A aprovação pode deixar o comprador no limite da sua capacidade financeira

Outra situação que observamos com frequência é a de compradores que, depois de conseguirem a aprovação do financiamento, ficam com uma parte muito reduzida das suas poupanças disponíveis.

Qualquer despesa que não tenha sido devidamente antecipada pode tornar-se uma dificuldade. Nalguns casos, essa despesa pode impedir a concretização da compra; noutros, acaba por ser suportada através de outras formas de financiamento, frequentemente crédito pessoal.

A aquisição da habitação pode, assim, representar para muitas famílias o limite da sua capacidade financeira naquele momento. E essa condição influencia tudo o que se segue: a gestão do orçamento familiar, a capacidade de fazer face a imprevistos e a possibilidade de realizar outras despesas ou investimentos.

Esta realidade não se limita aos compradores que recorrem à garantia pública. Também abrange famílias que obtêm financiamento pelo regime geral.

O apoio familiar continua a ter um papel importante

Em ambos os regimes, é frequente o apoio do núcleo familiar contribuir para a concretização da compra.

Os pais ou outros familiares podem ajudar através de doações, contribuindo para a entrada ou para os custos da operação, ou assumir o papel de fiadores, quando o banco admite essa solução.

Este apoio pode ser determinante para que uma aquisição avance, embora não elimine a responsabilidade financeira que o comprador assume perante a instituição bancária.

Conseguir financiamento não significa encontrar a casa pretendida

Mesmo quando existe uma solução de financiamento, permanece outra dificuldade: encontrar o imóvel que corresponde às necessidades da família, na localização pretendida e dentro do orçamento disponível.

Perante a mesma capacidade financeira, podem surgir escolhas diferentes. Uma família pode optar por permanecer mais próxima da localização que procura, aceitando uma área menor, ou procurar uma casa maior numa localização mais distante.

A dimensão do imóvel pode ser particularmente importante para famílias que já têm filhos ou que preveem aumentar o agregado familiar. Por outro lado, a ligação a uma determinada localidade, aos familiares, ao emprego, às escolas ou a uma rede de relações pode tornar muito difícil aceitar a mudança para outro território.

A escolha não é, por isso, apenas uma questão de preço por metro quadrado. É também uma decisão sobre o espaço de que a família necessita e o local onde pretende construir a sua vida.

O risco de olhar apenas para a prestação inicial

No acompanhamento de compradores, observamos também que a atenção se concentra frequentemente no valor da prestação apresentado na simulação e no encargo que esse valor representa no orçamento mensal.

Nem sempre é dada a mesma importância aos cenários de subida das taxas de juro ou ao impacto que uma alteração dos encargos pode ter ao longo de vários anos.

O objetivo de adquirir a habitação é, naturalmente, muito forte. Perante essa necessidade, é possível que o comprador dê maior peso à solução que lhe permite avançar naquele momento e menor atenção a cenários futuros menos favoráveis.

A evolução das taxas de juro não é linear nem pode ser antecipada com segurança. Mas os últimos anos demonstraram que os encargos do crédito podem sofrer alterações significativas, com consequências diretas para os orçamentos familiares.

Quando essas dificuldades atingem um número elevado de famílias, os governos são frequentemente chamados a encontrar mecanismos de resposta. Essas medidas têm custos e podem envolver a utilização de recursos públicos, suportados pela sociedade através dos impostos.

A análise da capacidade financeira não deve, por isso, limitar-se à prestação que o comprador consegue suportar no momento da aquisição. Deve considerar também a sua resistência a alterações futuras dos encargos.

8. Considerações finais

Os dados apresentados permitem estimar a área de habitação que um agregado com dois salários medianos poderá, em teoria, financiar em três mercados distintos. Mas a capacidade de financiamento é apenas uma parte da decisão.

A experiência da Casa Gold mostra que, para muitas famílias, a compra de uma habitação é uma resposta a uma necessidade essencial, frequentemente acompanhada por uma pressão financeira considerável. A concretização do negócio pode depender da ajuda familiar, da avaliação bancária, da disponibilidade de poupanças e da capacidade de aceitar compromissos que condicionam o orçamento durante muitos anos.

Por detrás de uma simulação de crédito existe, portanto, uma decisão que ultrapassa largamente a escolha de um imóvel. Está em causa a possibilidade de assegurar uma habitação, preservar uma determinada localização e construir um projeto de vida, sem comprometer excessivamente a estabilidade financeira futura.

Portugal cresceu e evoluiu significativamente nas últimas cinco décadas. Ainda assim, o acesso à habitação continua a representar uma dificuldade real para muitas famílias. A expectativa de que os rendimentos futuros permitirão acomodar os encargos assumidos faz parte de muitas decisões de compra, mas não deve ser confundida com uma garantia.

Os números ajudam a perceber o que pode estar ao alcance de um agregado familiar. A experiência mostra que a verdadeira capacidade de comprar uma casa só fica demonstrada quando o financiamento é aprovado, o imóvel adequado é encontrado e a família consegue assumir os encargos sem colocar em causa o equilíbrio da sua vida financeira.

9. Nota metodológica e limitações

Esta análise utiliza um agregado familiar hipotético com dois trabalhadores por conta de outrem, ambos com um rendimento mediano líquido nacional de 1.050 € por mês, em 2025.

O rendimento anual foi calculado considerando 14 pagamentos, correspondendo a 29.400 € por agregado, ou 2.450 € mensais quando distribuídos por 12 meses.

A prestação de referência corresponde a 30% desse rendimento mensal equivalente. O capital teórico de 203.000 € foi calculado com uma taxa anual de 3,07% e um prazo de 40 anos.

O prazo máximo efetivo depende da idade dos mutuários e a taxa utilizada corresponde à média dos novos contratos em setembro de 2026, não constituindo uma proposta garantida para qualquer comprador.

Os valores por metro quadrado têm como fonte o Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação do INE, relativo a setembro de 2026. São valores medianos de avaliação bancária e não preços de venda anunciados ou valores garantidos de transação.

Em 6 de novembro de 2026, o Eurostat divulgou que o salário médio anual bruto ajustado a tempo completo em Portugal atingiu 26.202 € em 2025. Este indicador não é diretamente comparável com a mediana líquida mensal utilizada nesta análise: trata-se de uma média bruta anual, ajustada a tempo completo, enquanto o nosso exercício parte da mediana dos salários líquidos mensais. Mantivemos esta última referência por ser mais adequada ao objetivo de estimar a capacidade de compra de um agregado familiar com dois rendimentos intermédios.

As áreas apresentadas resultam da divisão do orçamento teórico de 203.000 € pelo valor mediano por metro quadrado de cada área geográfica. Não incluem custos de aquisição, impostos, seguros, comissões, obras ou outras despesas.

A análise não substitui uma simulação bancária individual, uma avaliação do imóvel ou uma decisão de concessão de crédito. A aprovação depende sempre da análise concreta de cada operação pela instituição financeira.

A comparação utiliza um rendimento mediano nacional comum às três áreas geográficas. Não pretende afirmar que os rendimentos das famílias são iguais em Lisboa, no Porto e no Oeste.

Casa Gold — Artigo de Atualização de Mercado

Fontes principais

• EDUSTAT — salário mediano líquido mensal em Portugal, 2025, com base no Inquérito ao Emprego do INE.
• Instituto Nacional de Estatística — Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação, setembro de 2026, quadros 2, 3, 4, 6 e 7.
• Banco de Portugal — taxa de juro média dos novos contratos de crédito à habitação, setembro de 2026.
• Banco de Portugal — recomendações relativas aos prazos máximos dos novos contratos de crédito e avaliação da solvabilidade dos mutuários.
• Governo de Portugal — proposta do Orçamento do Estado para 2027.
• Legislação e informação oficial relativas à garantia pública no crédito à habitação para jovens.