Arrendamento acessível (RSAA): os limites de renda fazem sentido para o Oeste?

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) está em vigor desde 1 de setembro e, desde 14 de outubro, são conhecidos os limites máximos de renda por tipologia e concelho (Portaria n.º 454/2026/1).

Para quem tem um imóvel para arrendar nas Caldas da Rainha, em Óbidos ou noutros concelhos do distrito de Leiria, há valores que merecem atenção.

O regime pretende incentivar os proprietários a arrendar abaixo dos valores de mercado. Em contrapartida, os rendimentos prediais ficam isentos de IRS ou IRC, desde que cumpridas as condições, nomeadamente contratos com duração mínima de três anos para habitação permanente.

Limites mensais base:

• Caldas da Rainha: T1 485 € | T2 631 € | T3 777 €
• Óbidos: T1 477 € | T2 620 € | T3 764 €

Estes valores podem ser majorados em 10% se o arrendamento incluir estacionamento privativo e em mais 10% se o imóvel tiver certificado energético A ou superior.

Numa pesquisa recente para o mercado local, encontrei apartamentos anunciados num portal imobiliário de referência por valores que, em várias tipologias, ficam significativamente acima destes limites. Os anúncios mudam, os imóveis não são todos comparáveis e as rendas pedidas não são necessariamente as rendas contratadas. Não podemos tirar de uma consulta pontual uma conclusão definitiva sobre o mercado. Mas levanta uma questão pertinente.

Se um proprietário consegue obter uma renda superior no mercado, será a isenção fiscal suficiente para o convencer a aderir ao RSAA?

Fora do RSAA, a taxa autónoma é, em regra, 25%, podendo ser reduzida se o contrato cumprir determinados requisitos de duração — por exemplo, para 10% nos contratos de 10 a menos de 20 anos. A comparação depende do rendimento líquido, dos custos e das condições contratuais.

Há ainda fatores que a fiscalidade não resolve. Na minha experiência, muitos inquilinos não querem assumir contratos de três anos, e o regime exige-os para habitação permanente. Importa, por isso, esclarecer como a cessação antecipada se articula com as condições do RSAA e com a manutenção do benefício fiscal.

Do lado dos proprietários, pesa a desconfiança de quem receia a lentidão da justiça em caso de incumprimento. Junta-se a perceção de que os senhorios são frequentemente retratados de forma pouco abonatória e chamados, na prática, a assumir responsabilidades de proteção social que deveriam ser acompanhadas por respostas públicas adequadas. Tratar a falta de oferta de arrendamento como um problema apenas fiscal é ignorar parte substancial da equação.

Uma medida pode ser fiscalmente vantajosa e, ainda assim, não ser um incentivo económico suficiente. A minha opinião é que existe uma forte possibilidade de o impacto ficar aquém do objetivo principal: aumentar a oferta de habitação a rendas acessíveis.

E na região Oeste? Os limites definidos para o RSAA aproximam-se da realidade do mercado ou ficam aquém do necessário para incentivar os proprietários?

Escrito por Pedro Gabriel e publicado originalmente no LinkedIn.